מתחילים בדוח הקיים
כדי להוסיף כסף למשכנתא צריך להגיש בקשת אשראי חדשה. אפשר לבחון תוספת לצד המסלולים הקיימים או מיחזור של החוב כולו. לפני שמבקשים הצעות, בדקו אילו תנאים כדאי לשמור ומה יעלה להחליף אותם.
מפרידים בין יתרה של 720 אלף ₪ לתוספת של 200 אלף ₪
תרחיש לימודי: יתרת משכנתא של 720,000 ₪ ותוספת מבוקשת של 200,000 ₪ לשיפוץ. אלה הסכומים שצריך להפריד בהצעות.
החוב שכבר קיים
720,000 ₪
בתוספת בלבד בודקים אם ניתן לשמר את תנאי המסלולים האלה.
הסכום החדש
200,000 ₪
לתוספת יהיו תנאים משלה; הריבית הישנה אינה חלה עליה אוטומטית.
החוב אחרי ההגדלה
920,000 ₪
במיחזור מלא, כל הסכום מתומחר מחדש ונבחנות גם עלויות הסילוק.
הסכומים מתארים את מבנה הבקשה, לא אישור למסגרת. נדרשת בדיקת שווי, מטרה, יכולת החזר ושעבודים.
לפני ההשוואה: האם התוספת מתאימה למסגרת?
הבנק בוחן את שווי הדירה שהוא מכיר בו לצורך חישוב המימון ואת כל ההלוואות שמובטחות בדירה. הביאו דוח יתרות עדכני; שווי במודעה וסכום המשכנתא המקורי אינם מחליפים את הנתונים האלה. גם כשהנכס מספיק כבטוחה, ההכנסה וההתחייבויות עשויות להגביל את הסכום שהבנק יאשר.
בתוספת שאינה לרכישת זכויות במקרקעין עשויה לחול ההקלה שבסעיף 10א, לפי מטרת ההלוואה ושיקול הבנק. את שתי התקרות ואת אופן הפחתת החוב הקיים אפשר לראות בחישוב המסגרת להלוואה כנגד נכס. אין להשתמש בהקלה כהיתר אוטומטי להשלמת הון עצמי לרכישת דירה אחרת.
נניח שהתשלום על המשכנתא הקיימת הוא 4,100 ₪. תוספת של 200,000 ₪ ל־15 שנה בריבית שנתית קבועה ולא צמודה של 6% מוסיפה כ־1,688 ₪ בחודש. התשלום המצטבר הוא כ־5,788 ₪, לפני ביטוח ולפני שינוי אפשרי במסלולים הקיימים.
כלומר, זהו הסכום שייצא מתקציב הבית בכל חודש. זהו מבחן תזרים למשק הבית, ולא חישוב מלא של יחס ההחזר הרגולטורי. היחס הבנקאי תלוי בהגדרות הכנסה פנויה, הוצאות קבועות, הלוואות נוספות ויתרת תקופתן. צריך לקבל מהבנק את הבדיקה עבור כל ההתחייבויות הרלוונטיות.
חישוב ההחזר בהלוואות על אותו נכס — מ־1 באוקטובר 2026
לפי חוזר 2852 של בנק ישראל, מועד תחילת התיקון לחישוב יחס ההחזר בהלוואות המובטחות באותו נכס הוא 01.10.2026. מועד זה כבר חל. בנוסח הוראה 329 המופיע ברשימת ההוראות של בנק ישראל בבדיקה מ־04.10.2026, התשלום החודשי כולל גם הלוואות קודמות המובטחות באותו נכס שיתרת תקופתן עולה על 18 חודשים — בבנק המלווה, בבנק אחר או אצל גוף אחר. לפני בקשה לתוספת, בקשו מהבנק פירוט של ההלוואות שנכללו בחישוב ושל ההכנסה הפנויה ששימשה אותו.
מה להשוות בין תוספת למיחזור מלא
בקשו הצעות לאותו סכום נוסף, באותו מועד, עם פירוט נפרד לכל מסלול.
| שדה להשוואה | תוספת בלבד | מיחזור והגדלה |
|---|---|---|
| החוב שמתומחר מחדש | התוספת | היתרה הקיימת והתוספת |
| עמלות סילוק החוב הקיים | בדקו אם נשאר ללא פירעון | יש לקבל יתרה לסילוק ופירוט עמלות |
| מועדי סיום | ייתכנו מועדים שונים | לפי המסלולים החדשים |
| עלות להשוואה | המשך הישן + התוספת + הוצאות | כל תשלומי החדש + הוצאות המעבר |
השוואה על בסיס ההחזר החודשי בלבד עלולה להעדיף בטעות הצעה שמאריכה את כל החוב לשנים נוספות.
החוב שנשאר: דוח יתרות לפי מסלול, ריבית והצמדה, מועד סיום ושינוי הריבית הבא, ופירוט עמלות לסילוק. לצד הדוח מציגים הכנסות והתחייבויות נוספות.
הכסף שצריך להוסיף: תקציב לשימוש בכסף. בשיפוץ אלה הצעות מחיר ולוח תשלומים. מגדירים סכום נדרש ומרווח להוצאות, ולא מבקשים אוטומטית את המסגרת המרבית. בררו גם אם נדרשים שמאות, ביטוח ורישום חדשים.
כשההצעה כוללת החלפת כל המשכנתא, בדקו את עלות המיחזור לאורך זמן. אפשר להיעזר בליווי יונתן לבדיקת השינוי לפני שבוחרים כיצד להגדיל.
לפנות ליונתן לגבי הגדלת המשכנתא
צריכים סכום נוסף? כתבו לי למה הוא מיועד ואם כבר יש משכנתא על הנכס, כדי שנוכל להתחיל מבירור האפשרויות המתאימות.
מאת יונתן · מימון GO · על הליווי והגישה שלי
מקורות והנחות החישוב
- בנק ישראל — הוראה 329 (PDF)סעיף 10א: מימון שאינו לרכישת זכויות במקרקעין; נספח א׳: הגדרת יחס ההחזר.
- בנק ישראל — שאלות ותשובות להוראה 329 (PDF)שאלה 2.31: החריגה המצטברת מעל 50% משווי הנכס; שאלה 2.6: מגבלות על השלמת הון עצמי.
- בנק ישראל — חוזר 2852 (PDF)דחיית תחילת התיקון לחישוב ההחזר בהלוואות על אותו נכס ל־01.10.2026.
- בנק ישראל — הוראה 451 (PDF)סעיפים 15א–15ג: קבלת מידע על פירעון מוקדם לצורך השוואת מיחזור ותוספת.
- בנק ישראל — חוזר 2840 (PDF) סעיף 9: נוסח השינוי בחישוב התשלום החודשי.
- בנק ישראל — רשימת הוראות ניהול בנקאי תקין בבדיקה מ־04.10.2026 הרשימה מפנה להוראה 329 בעדכון מ־30.06.2026 ולחוזר 2852.
בדיקת מקורות כללית: 28.09.2026. נוסח חישוב ההחזר ומועד התחילה נבדקו מחדש ב־04.10.2026 מול הוראה 329, חוזרים 2840 ו־2852 ורשימת ההוראות של בנק ישראל. הדוגמאות הן תרחישים לימודיים, לא תיקי לקוחות או הצעות אשראי. ריביות ועלויות להמחשה אינן נתוני שוק.
המידע כללי ואינו ייעוץ משכנתאות, מס או משפט. תנאי המימון והסיווג נקבעים לפי הנתונים האישיים, הדין ומדיניות המלווה. לפני התחייבות יש לקבל בדיקה ואישור מתאימים.