דירה ב־2 מיליון ₪: למה 500 אלף לא תמיד מספיקים
תרחיש לדירה יחידה בשוק החופשי, עם זכאות לתקרת 75%, שמאות שאינה נמוכה מהמחיר ואישור למלוא 1,500,000 ₪. כל העלויות שאינן מס הן הנחות תקציב בלבד.
החלק ממחיר הדירה שאינו ממומן
25% מהמחיר. זו נקודת הפתיחה, לא התקציב המלא.
500,000 ₪
מס רכישה רגיל בדוגמה
3.5% על החלק שמעל 1,978,745 ₪; תוצאה מעוגלת.
744 ₪
שירותים והוצאות רכישה
תקציב לדוגמה לשכר טרחה, לתיווך אם יש, לשמאות ולרישום. הסכום כולל את המסים על השירותים ככל שחלים; לתקציב שלכם הכניסו הצעות מחיר בפועל.
35,000 ₪
רזרבה נפרדת
הנחת תכנון להוצאות ולתזרים; אינה דרישת הון של הבנק.
40,000 ₪
הסכום שצריך להיות זמין בדוגמה
575,744 ₪
אם הבנק מאשר פחות, התקציב גדל בהתאם. הדוגמה אינה כוללת שיפוץ משמעותי, הטבות מס אישיות או תכנית דיור מסובסדת.
הון עצמי הוא הכסף שאתם מביאים לרכישה ממקורותיכם. בתכנון הרכישה מפרידים בין שלושה סכומים: החלק מהמחיר שמשלמים מכספכם, הוצאות העסקה והכסף שמשאירים לאחריה. תקציב שמכסה רק את התשלום למוכר עלול לא להספיק למס, למעבר או לתיקון בדירה.
לפי הוראה 329 של בנק ישראל, תקרות המימון הן 75% לדירה יחידה, 70% לחליפית ו־50% לדירה נוספת, בכפוף לסיווג ולשווי שהבנק מכיר בו. לכן 25%, 30% ו־50% הם רק החלק הלא ממומן במחיר, בהנחה שאושר המימון המרבי. אל הסכום הזה מוסיפים הוצאות ורזרבה.
מקורות הכסף: מה זמין ומה עדיין מותנה
לכל מקור רושמים סכום נטו ותאריך זמינות. כסף שכבר יועד להוצאה אינו יכול להיספר שוב כרזרבה.
| מקור | מה לברר לפני שמכניסים לתקציב |
|---|---|
| יתרה וחסכונות | מועד יציאה, עלות מימוש ומסמכים שמציגים את מקור הכסף. |
| מתנה ממשפחה | האם זו מתנה או התחייבות להחזר. מתעדים ומציגים לבנק את הסידור האמיתי. |
| מכירת דירה | תמורה נטו אחרי סילוק חובות ועלויות, לפי מועדי הקבלה בחוזה. |
| בונוס או מימוש עתידי | סכום שאינו נזיל עדיין; בודקים גם עיכוב או תקבול נמוך מהצפוי. |
אם מועד התקבול מאוחר מהתשלום, צריך לטפל בפער בנפרד גם כשהסכום הכולל מספיק.
בשו״ת 329, שאלה 2.6, נקבע שבנק אינו רשאי להעמיד ללווה הלוואה נוספת שמטרתה לשמש הון עצמי לרכישת דירה. האיסור חל גם על הלוואה צרכנית וגם על הלוואה בשעבוד דירה אחרת. קיימים חריגים מוגדרים, לרבות גישור לדירה חליפית, שצריך לבדוק בנפרד.
גם אשראי ממקור אחר אינו כסף ללא עלות: הוא יוצר התחייבות ויכול לפגוע ביכולת לקבל משכנתא ולשרת אותה. יש לדווח על התחייבויות ולבחון את מקור הכסף ואת כללי המימון לפני חתימה. אל תבנו תקציב שמניח שתמיד אפשר ״להשלים את החסר בהלוואה קטנה״.
איך מחושב מס הרכישה בדוגמה
המס לדירה יחידה מחושב במדרגות, ולא כאחוז אחד מכל המחיר. במחיר 2,000,000 ₪ ובהנחת זכאות למדרגות הרגילות שנבדקו, 1,978,745 ₪ הראשונים אינם חייבים במס, ועל 21,255 ₪ הנותרים חלים 3.5%: 743.925 ₪, כלומר כ־744 ₪.
לדירה נוספת חלות מדרגות אחרות. בסימולטור רשות המסים לתאריך הבדיקה, השיעור הרגיל הוא 8% עד 6,055,070 ₪ ו־10% מעליו. הקלות לעולים, לנכים, העברה ללא תמורה, חלקי בעלות וסיווג התא המשפחתי עשויים לשנות את החישוב. לכן בוחרים בסימולטור את תאריך העסקה ואת המסלול המתאים; אין להחיל את המספרים אוטומטית על כל קונה.
מה קורה לתקציב אם השמאות נמוכה מהמחיר?
בתרחיש של 75% מימון, ירידת השווי המוכר מ־2,000,000 ל־1,900,000 ₪ מפחיתה את תקרת המשכנתא ב־75,000 ₪. מחיר החוזה אינו יורד יחד איתה, ולכן צריך להשלים את ההפרש.
בדוגמה נשמרו 40,000 ₪, אך אין כאן המלצה שכל רוכש צריך אותו סכום. היקף הרזרבה תלוי ביציבות ההכנסה, במספר התלויים, בהוצאות הצפויות ובסיכון של תשלום משתנה. התחילו מהוצאות שאתם יכולים לזהות: מעבר, תיקונים, תקופת חפיפה בין בתים ותשלומי הלוואות.
אל תספרו מסגרת אשראי לא מאושרת כרזרבה ודאית. אם התקציב מתאזן רק כשהכול קורה בזמן ובלי הוצאה נוספת, כדאי לבדוק מחיר יעד נמוך יותר או מועד רכישה אחר. את ההשפעה של תקופת משכנתא שונה בודקים בנפרד מיתרת המזומן.
בחרו במחשבון את מחיר הדירה וסוג הרכישה. המחשבון משתמש בהנחות קבועות לחלק מההוצאות, ששונות מהתקציב לדוגמה במאמר. לאחר החישוב התאימו בתקציב שלכם את ההוצאות להצעות המחיר שקיבלתם והוסיפו רזרבה. לבסוף ודאו שמועדי הכסף מתאימים ללוח התשלומים בעסקה.
לדבר עם יונתן על תקציב הרכישה
לא בטוחים אם הכסף הזמין מספיק לרכישה? כתבו לי מהו טווח המחיר וכמה הון עצמי יש לכם, ונברר מה עוד צריך להביא בחשבון. למחשבון הון עצמי.
מאת יונתן · מימון GO · על הליווי והגישה שלי
מקורות והנחות החישוב
- בנק ישראל — הוראה 329 (PDF)סעיפים 2–3: תקרות המימון והמסמכים לקביעת סיווג הרכישה.
- בנק ישראל — שאלות ותשובות להוראה 329 (PDF)שאלה 2.6: מקור ההון העצמי; שאלה 2.17: המחיר והשמאות בחישוב שיעור המימון.
- רשות המסים — סימולטור מס רכישהמדרגות המס הרגילות לדירה יחידה ולדירה נוספת, לפי תאריך העסקה והזכאות.
בדיקת מקורות: 28.09.2026. הדוגמאות הן תרחישים לימודיים, לא תיקי לקוחות או הצעות אשראי. ריביות ועלויות להמחשה אינן נתוני שוק.
המידע כללי ואינו ייעוץ משכנתאות, מס או משפט. תנאי המימון והסיווג נקבעים לפי הנתונים האישיים, הדין ומדיניות המלווה. לפני התחייבות יש לקבל בדיקה ואישור מתאימים.