מסתכלים על כל ההתחייבויות
כשכבר יש כמה הלוואות, צריך לבדוק אם תוכלו לעמוד בכל ההחזרים גם כשדירה נשארת ריקה, נדרש תיקון גדול או הריבית משתנה. הבדיקה מתחילה בחובות הקיימים, עוד לפני שמוסיפים את הנכס הבא.
מפת חובות לפני רכישה נוספת
דוגמה לימודית לריכוז מידע, לא נתוני לקוח. הסכומים וההכנסות נבחרו לצורך בדיקת תזרים ואינם נתוני שוק.
| נכס או חוב | יתרת חוב | החזר חודשי | שכירות חודשית |
|---|---|---|---|
| דירת מגורים | 650,000 ₪ | 4,000 ₪ | אין |
| דירה מושכרת א׳ | 500,000 ₪ | 3,300 ₪ | 4,500 ₪ |
| דירה מושכרת ב׳ | 450,000 ₪ | 3,200 ₪ | 4,000 ₪ |
| סך הכול | 1,600,000 ₪ | 10,500 ₪ | 8,500 ₪ |
הטבלה אינה כוללת ביטוח, תחזוקה, מסים והוצאות משק הבית. התשלום על דירת המגורים נכלל כי גם הוא משולם מאותו תקציב.
לצד כל יתרה רשמו את המסלולים, סוג ההצמדה, מועד שינוי הריבית, התאריך שבו ההלוואה מסתיימת והנכס המשועבד. תשלום של 3,300 ₪ במסלול קבוע ולא צמוד אינו בעל אותו סיכון כמו תשלום זהה שעשוי להתעדכן בקרוב.
רשמו גם את שם המלווה ואת דרגת השעבוד — סדר העדיפות בין בעלי השעבודים בקבלת כספים ממימוש הנכס, לפי הדין ותנאי הרישום. נכס שמבטיח כמה הלוואות יכול ליצור תלות בין עסקאות, ומכירתו עשויה לדרוש תיאום עם יותר מגורם אחד. אם אתם שוקלים למכור נכס או לסגור הלוואה, בקשו סכום עדכני לסילוק, כולל העמלות. יתרת הקרן לבדה אינה מספיקה.
כמה צריך להשלים מהכנסה אחרת?
אותן שלוש הלוואות, בשלושה מצבים. הסכומים הם ההפרש בין כל תשלומי החוב לשכירות שמתקבלת, לפני יתר הוצאות משק הבית והנכסים.
חודש רגיל
2,000 ₪
10,500 ₪ החזרים פחות 8,500 ₪ שכירות.
דירה א׳ ללא שוכר
6,500 ₪
ההחזרים נשארים, והשכירות יורדת ל־4,000 ₪. עוד 4,500 ₪ להשלמה.
גם ההחזר גדל
7,500 ₪
בדיקה נוספת: ההחזר המשתנה עולה ב־1,000 ₪ באותו חודש.
אלה תרחישי תקציב לפי הטבלה, לא תחזית ריבית או חישוב תשואה. הגדירו מאיזה מקור נזיל מכסים את הפער וכמה זמן הוא יכול להספיק.
התקציב שלכם ויחס ההחזר בבנק הם שתי בדיקות שונות
לניהול התקציב מרכזים את כל ההכנסות ואת כל התשלומים. הבדיקה הרגולטורית נעשית לפי הגדרות מדויקות של הכנסה פנויה, הוצאות קבועות והלוואות המובטחות באותו נכס. תקרת 50% ביחס ההחזר אינה יעד מומלץ למשק הבית, ואינה מעידה שכל בקשה שמתחתיה תאושר.
לפי חוזר 2852 של בנק ישראל, מועד תחילת התיקון לחישוב ההחזר בהלוואות המובטחות באותו נכס הוא 01.10.2026, ומועד זה כבר חל. בנוסח הוראה 329 המופיע ברשימת ההוראות של בנק ישראל בבדיקה מ־04.10.2026, החישוב כולל גם הלוואות קודמות על אותו נכס שיתרת תקופתן עולה על 18 חודשים, גם אם ניתנו בבנק אחר או אצל גוף אחר. אין פירוש הדבר שכל החובות על כל הנכסים נכנסים לאותו רכיב בחישוב. בקשו מהבנק להסביר אילו תשלומים ואילו הכנסות נכללו בבקשה שלכם. הטבלה כאן אינה מחשבון זכאות ואינה מחליפה את החישוב שלו.
רכזו חוזים ואסמכתאות להפקדות, והפרידו בין הכנסה שמתקבלת בקביעות לבין דירה שעדיין אינה מושכרת. בקשו מהבנק לציין מה הוא מכיר בו כהכנסה. תחזית אישית לשכירות גבוהה יותר אחרי שיפוץ אינה בהכרח הכנסה מוכרת היום.
לצורך הרזרבה בדקו בנפרד חודשיים ללא שוכר, תיקון משמעותי ושינוי בהחזר. אפשר לבדוק כל אירוע בנפרד וגם שילוב ביניהם. החליטו מאיזה חשבון מממנים את החוסר וכמה נשאר אחרי העסקה החדשה. שווי דירות גבוה אינו תחליף לכסף זמין לתשלום שחל החודש.
אילו מועדים עלולים לחול באותו חודש?
מצמידים לכל אירוע את ההלוואה או הנכס ואת הפעולה הנדרשת. כדאי לזהות אירועים שחלים סמוך זה לזה.
| אירוע | מה בודקים לקראתו |
|---|---|
| עדכון ריבית | אילו מסלולים מתעדכנים באותה תקופה ומה עשוי להשתנות בהחזר הכולל. |
| סיום שכירות | תקופת ביניים אפשרית ללא תקבול. אין ודאות שחוזה חדש יתחיל מיד ובאותו מחיר. |
| בלון או גישור | מקור פירעון מזוהה ומועד. מיחזור עתידי דורש בקשת אשראי חדשה ואינו מובטח. |
| מכירה ושחרור שעבוד | מה צריך לסלק ומה אפשר להשאיר; תנאי שחרור בכתב כשנכס מבטיח כמה חובות. |
מה לבדוק לגבי הנכס הבא
הוסיפו את ההון שנדרש לעסקה, ההחזר החדש והוצאות הרכישה לתמונה הכוללת. לדירה שנחשבת נוספת חלה בבנק תקרת רכישה של 50%, אבל ייתכן שהמגבלה המעשית תהיה דווקא יכולת ההחזר. מספר הנכסים אינו מעניק פטור מבדיקת הכנסה או מקור הון.
אל תניחו שהגדלת שעבוד על נכס ישן מותרת אוטומטית כמקור להון העצמי. הכללים והחריגים מפורטים במאמר הלוואה כנגד נכס. אם אתם רק בתחילת רכישה בודדת, מאמר המשכנתא לדירה להשקעה מסביר את הסיווג והשמאות; כאן מוקד הבדיקה הוא החוב המצטבר.
רכזו יתרות, החזרים, מועדי שינוי ריבית ובטוחות, לצד חוזי שכירות ורזרבה נזילה. כך אפשר לבדוק את ההשפעה של רכישה נוספת לפני ההגשה. עמוד ליווי המימון למשקיעים עם יונתן מתאר איך עובדים יחד על הנתונים ועל הבקשה.
לדבר עם יונתן על המימון הבא
מתכננים רכישה נוספת? כתבו לי אילו נכסים והלוואות כבר יש לכם ומה תרצו לממן. נתחיל מבירור התמונה הכוללת.
מאת יונתן · מימון GO · על הליווי והגישה שלי
מקורות והנחות החישוב
- בנק ישראל — הוראה 329 (PDF)סעיף 2: תקרות המימון לרכישה; סעיף 5 ונספח א׳: יחס ההחזר וההכנסה הפנויה.
- בנק ישראל — שאלות ותשובות להוראה 329 (PDF)שאלה 2.6: מגבלות על הלוואה להשלמת הון עצמי לרכישה.
- בנק ישראל — חוזר 2852 (PDF)מועד תחילת השינוי בחישוב ההחזר בהלוואות המובטחות באותו נכס: 01.10.2026.
- בנק ישראל — הוראה 451 (PDF)סעיפים 15א–15ג: מידע על יתרות ופירעון מוקדם לצורך בחינת סגירת הלוואה.
- בנק ישראל — חוזר 2840 (PDF) סעיף 9: נוסח השינוי בחישוב התשלום החודשי.
- בנק ישראל — רשימת הוראות ניהול בנקאי תקין בבדיקה מ־04.10.2026 הרשימה מפנה להוראה 329 בעדכון מ־30.06.2026 ולחוזר 2852.
בדיקת מקורות כללית: 28.09.2026. נוסח חישוב ההחזר ומועד התחילה נבדקו מחדש ב־04.10.2026 מול הוראה 329, חוזרים 2840 ו־2852 ורשימת ההוראות של בנק ישראל. הדוגמאות הן תרחישים לימודיים, לא תיקי לקוחות או הצעות אשראי. ריביות ועלויות להמחשה אינן נתוני שוק.
המידע כללי ואינו ייעוץ משכנתאות, מס או משפט. תנאי המימון והסיווג נקבעים לפי הנתונים האישיים, הדין ומדיניות המלווה. לפני התחייבות יש לקבל בדיקה ואישור מתאימים.