אתם רוצים לבדוק מיחזור, והבנק מבקש דוח יתרות. איזה מספר צריך להעביר — יתרת הקרן או הסכום לסילוק? לצורך בדיקה רצינית צריך את הדוח המלא: פירוט של כל מסלול, תנאי ההחזר שלו והסכום שנדרש לסגור אותו במועד מסוים. המספר הכולל לבדו מסתיר הבדלים בין חלקי המשכנתא.
התחילו בתאריך הדוח ובזהות ההלוואות שהוא כולל. בדקו שהוא מתייחס לכל המשכנתא המבוקשת, ולא למסלול אחד או לחשבון אחר. אם יש יותר ממלווה אחד, רכזו מסמך מכל אחד מהם. יתרות שהופקו בתאריכים שונים דורשות עדכון לפני שמחברים אותן לבקשה אחת.
איזה מסמך מבקשים?
בקשו מידע עדכני לבחינת פירעון מוקדם, עם פירוט לכל מסלול. סעיף 15א להוראה 451 מפרט את המידע שעל הבנק להציג ביישום האינטרנטי שלו, ובהם יתרה לפי רכיבים, ריבית, הצמדה, מועדי תשלום ופירעון ועמלות. שם המסמך והמקום שבו מפיקים אותו משתנים בין הבנקים. אם המסך מציג רק יתרה כללית, חפשו את הדוח המפורט או פנו לשירות המשכנתאות.
באתר דיסקונט, למשל, עמוד דוח היתרות מסביר את שדות המסמך ואת דרכי קבלתו. היכנסו לאזור האישי דרך האתר או האפליקציה הרשמיים של הבנק. אין צורך למסור סיסמה או קוד כניסה כדי שמישהו יסביר לכם את הדוח.
לבדיקת המשכנתא
דוח יתרות
שם נפוץ למסמך המידע על המשכנתא.
לתכנון הפירעון
יתרה לסילוק
הסכום הנדרש לפירעון למועד שנקבע. צריך לבדוק אם הוא כבר כולל את כל העמלות.
לקראת הביצוע
מכתב כוונות
מסמך לשלב הביצוע, המפרט את תנאי הבנק להסרת השעבוד בעקבות התשלום.
מכתב כוונות אינו אישור שהחוב כבר נפרע. לפי סעיף 15ב ותוספת 3 להוראה 451, יש למסמך תפקיד מוגדר בהסדרת הסילוק והבטוחה.
לפני העברת כספים
לבדיקת חלופות מתחילים במידע המפורט. לקראת העברת כספים מבקשים מהבנקים את המסמכים והסכומים למועד הביצוע. אין לבצע העברה לפי טבלת לימוד או לפי דוח ישן.
מה בודקים בכל מסלול
הטבלה הבאה אינה מסמך של בנק או נתוני לקוח. זהו דוח לימודי לשני מסלולים, שנבנה כדי להמחיש אילו שדות מחפשים. יתרות ההלוואה והתקופות הן הנתונים בתחילת הבדיקה, ולא הסכומים והתקופות ביום שבו נלקחה המשכנתא.
| שדה בדוח | מסלול א׳ | מסלול ב׳ |
|---|---|---|
| ריבית והצמדה | קבועה, ללא הצמדה | משתנה כל חמש שנים, צמודת מדד |
| ריבית שנתית נומינלית בדוגמה | 4.2% | 3.0% |
| תקופה שנותרה | 120 חודשים | 180 חודשים |
| מועד שינוי הריבית הבא | אין שינוי ריבית חוזי | 01.10.2027 |
| קרן כולל הצמדה שכבר נצברה | 300,000 ₪ | 206,000 ₪ |
| תשלום חודשי מחושב כעת | 3,066 ₪ | 1,423 ₪ |
התשלום הכולל המחושב הוא כ־4,489 ₪, אך חלקו עשוי להשתנות. במסלול ב׳ המדד משפיע גם לפני תחנת שינוי הריבית; בתחנה עצמה הריבית תיקבע לפי העוגן והמרווח שבחוזה: ריבית בסיס, בתוספת או בהפחתה של ההפרש שנקבע ביחס אליה. הריבית 3% אינה תחזית לריבית שתיקבע ב־2027. צריך להעתיק מהדוח או מהחוזה גם את שם העוגן, ערכו והמרווח, שלא נקבעו בדוגמה.
בדוח בנקאי עשויה להופיע ריבית מתואמת, המשקפת את הצבירה במהלך השנה, בעוד שבהצעה אחרת תופיע ריבית נומינלית — הריבית הנקובה, לפני שמביאים בחשבון את השפעת הצבירה במהלך השנה. בקשו את הבסיס של כל נתון לפני שמסיקים שאחד מהם נמוך יותר. הדוגמה כאן משתמשת בריבית נומינלית שנתית כדי שאפשר יהיה לשחזר את חישוב התשלום.
בדקו גם את שיטת הפירעון ואת מועד התשלום האחרון. תשלום נמוך בגלל גרייס או בלון אינו שקול לתשלום שמקטין את הקרן בכל חודש. מול החיוב בחשבון בררו אם נכללים ביטוחים או חיובים נוספים; אין להכניס אותם בטעות לתשלום ההלוואה ואז לספור אותם שוב כהוצאה נפרדת.
מיתרת הקרן לסכום הסילוק
נוסיף לאותם שני מסלולים רכיבי סילוק לדוגמה. הסכומים של הריבית שנצברה ושל העמלות הם הנחות לימודיות שנבחרו לצורך קריאת המסמך, ולא תוצאה של חישוב עמלה בנקאית. פירוט כזה מאפשר לבדוק מה כבר נכלל ביתרה ומה נוסף עליה.
| רכיב | מסלול א׳ | מסלול ב׳ |
|---|---|---|
| יתרת קרן לפני ההצמדה המוצגת בנפרד | 300,000 ₪ | 200,000 ₪ |
| הפרשי הצמדה שנצברו | 0 ₪ | 6,000 ₪ |
| ריבית שנצברה עד מועד הסילוק | 700 ₪ | 450 ₪ |
| עמלות פירעון מוקדם בדוגמה | 4,200 ₪ | 200 ₪ |
| סך הכול לסילוק לפי הנחות הדוגמה | 304,900 ₪ | 206,650 ₪ |
קרן לפני הצמדה
500,000 ₪
בתוספת הצמדה
6,000 ₪
קרן לאחר הצמדה: 506,000 ₪
בתוספת ריבית ועמלות
5,550 ₪
1,150 ₪ ריבית ו־4,400 ₪ עמלות, לפי הטבלה.
סכום הסילוק בדוגמה
511,550 ₪
הקרן, ההצמדה, הריבית והעמלות — יחד.
אם תבקשו הלוואה חדשה רק בגובה הקרן, יחסר כסף לסגירת החוב. אם הדוח שלכם כבר כולל הצמדה או עמלה בתוך סכום הסילוק, אל תוסיפו אותן פעם נוספת.
גם הסכום לסילוק אינו נשאר בהכרח קבוע עד להעברה. תשלום חודשי נוסף, צבירת ריבית, שינוי במדד או שינוי ברכיב עמלת הפירעון יכולים לעדכן אותו. בקשו פירוט עמלות לפי מסלול ותאריך, ולא רק סכום אחד לכל המשכנתא. המועד שבו נותנים הודעה מוקדמת ואופן הביצוע עשויים להשפיע על העמלות בהתאם לכללים החלים.
תחנת שינוי ריבית קרובה היא נתון לבדיקה, ולא הבטחה לפטור מכל עלות. צריך לברר אילו רכיבי עמלה רלוונטיים למסלול ולמועד שבחרתם. החישוב של עמלה ממשית דורש את תנאי ההלוואה ואת הנתונים התקפים בעת הסילוק.
מה צריך להשוואת המיחזור
כעת אפשר להכין בסיס להשוואה: לכל מסלול רשמו את סכום הסילוק ותאריכו, הריבית ומנגנון השינוי, ההצמדה, מספר התשלומים שנותרו והתשלום הנוכחי. ציינו בנפרד אילו מסלולים רוצים לשנות ואילו רוצים לשמור. אין צורך להחליף מסלול רק מפני שהוא מופיע באותו דוח.
בהוראה 451 מופיעים גם ״הריבית הכוללת החזויה״ ו״שיעור הריבית לצורכי השוואה״. אלה נתוני השוואה בנקאיים לפי שיטת החישוב שבהוראה. הם אינם הריבית הנקובה של מסלול יחיד. לצד המדדים בדקו את עלויות המעבר בפועל, את התקופה החדשה ואת הסיכון של ההרכב המוצע.
אם ההצעה החדשה נשענת על דוח ישן, בקשו לעדכן את סכום הסילוק לפני קבלת החלטה. הוסיפו שמאות, רישום, טיפול וביטוח ככל שהם נדרשים, וציינו אם ההוצאות משולמות מהון נזיל או מתווספות להלוואה. הוצאה שמממנים מגדילה גם את הקרן וגם את התשלומים.
אחרי שהנתונים שלמים אפשר לבדוק אם המיחזור מוזיל את העלות או רק מקטין את ההחזר. הדוח מתאר את נקודת ההתחלה; הכדאיות נקבעת בהשוואה לחלופה כתובה ומתאימה, ולא מעצם קיומה של עמלה או של ריבית גבוהה באחד המסלולים.
לדבר עם יונתן על המשכנתא שלי
רוצים להתחיל מבדיקת המשכנתא הקיימת? כתבו לי מה תרצו לשנות — ההחזר, התקופה או הסיכון. אכוון אתכם לנתונים שצריך להכין לבדיקה.
מאת יונתן · מימון GO · על הליווי והגישה שלי
מקורות והנחות החישוב
- בנק ישראל — הוראה 451 סעיף 15א: מידע לפי מסלול ומדדי השוואה; סעיפים 15ב–15ג ותוספת 3: מסמכי סילוק, מכתב כוונות ואישור לאחר הפירעון.
- דיסקונט — דוח יתרות משכנתא הסבר הבנק לשדות הדוח ולקבלתו; שמות ושירותים עשויים להשתנות בין הבנקים.
- מזרחי־טפחות — סילוק מלא של המשכנתא הליך הסילוק בבנק וההבחנה בין בירור הסכום לביצוע הפירעון.
בדיקת מקורות וחישובים: 04.10.2026. הדוח כולו לימודי. התשלומים חושבו לפי שפיצר: 300,000 ₪ בריבית נומינלית שנתית של 4.2% ל־120 חודשים, ו־206,000 ₪ בריבית של 3% ל־180 חודשים. זהו חישוב לתנאים ברגע הבדיקה, ללא מדד עתידי או שינוי ריבית עתידי, ביטוח, מסים או פיגורים. רכיבי הסילוק הונחו בנפרד; העמלות והריבית שנצברה אינם חישוב לפי צו או תעריף. הסכום הכולל חושב לפני עיגול לשקל. אין להשתמש בנתונים לביצוע תשלום.
המידע כללי ואינו מחליף ייעוץ אישי. התאמת המימון, הסיווג ותנאי האשראי נקבעים לפי נתוני הבקשה, הדין ומדיניות המלווה. אין בדוגמאות הבטחת אישור או חיסכון.