ההחלטה הראשונה: מה יקרה לדירה הקיימת?
משאירים
רכישת דירה נוספת
אם אינכם עומדים בתנאי דירה יחידה או חליפית, תקרת המשכנתא לרכישה היא 50%. הדירה הקיימת אינה הופכת אוטומטית למקור להון עצמי. צריך לממן את יתרת המחיר ואת הוצאות העסקה ממקורות מתאימים ולבדוק את החוב שכבר קיים.
מוכרים
רכישת דירה חליפית
אם הדירה והלווה עומדים בתנאי הסיווג ואתם מתחייבים למכור את הדירה הקיימת במועד הנדרש, תקרת המימון עשויה להגיע ל־70%. כאן השאלה המרכזית היא מתי יתקבל הכסף מהמכירה ואיך מממנים את התקופה עד אז.
לפי ההסבר בסימולטור רשות המסים שנבדק ב־28.09.2026, תקופת המכירה הרגילה היא 24 חודשים; לרכישות שבוצעו בין 01.06.2023 ל־31.05.2025 נקבעה תקופה של 18 חודשים. ברכישה מקבלן ובנסיבות מיוחדות עשויים לחול כללים אחרים. יש לקבוע עם עורך הדין את המועד המדויק לפי תאריך העסקה והנסיבות, ולתעד אותו.
סיווג לצורך המשכנתא וסיווג מס הרכישה מחייבים בדיקה של כללי כל מערכת. הבנק יבקש בין היתר הצהרות ואסמכתאות, והטבת מס לדירה יחידה מותנית בעמידה בתנאים. אל תבנו תקציב על מס מופחת כאשר טרם ברור אם המכירה תושלם בזמן ומה תהיה התוצאה אם לא.
פער של 480,000 ₪ בתקרת המשכנתא — לפני ההבדל במס
דוגמה לדירה במחיר 2,400,000 ₪, כאשר השמאות אינה נמוכה מהמחיר. שני הסיווגים להמחשה בלבד ובכפוף לזכאות.
| סעיף | דירה נוספת | דירה חליפית |
|---|---|---|
| תקרת משכנתא לרכישה | 1,200,000 ₪ (50%) | 1,680,000 ₪ (70%) |
| יתרת מחיר למוכר | 1,200,000 ₪ | 720,000 ₪ |
| מס רכישה בדוגמה | 192,000 ₪ | כ־15,538 ₪, אם חלות מדרגות דירה יחידה |
מס לדירה יחידה: 3.5% על 368,295 ₪ ועוד 5% על 52,960 ₪. לדירה נוספת: 8% על 2,400,000 ₪. החישוב אינו כולל הקלות מיוחדות, שכר טרחה או הוצאות אחרות; התקרות אינן אישור אשראי.
הכסף מהמכירה: לחשב נטו וגם תאריך
אם הדירה הקיימת צפויה להימכר ב־1,900,000 ₪ ועליה יתרת משכנתא של 700,000 ₪, נותר לכאורה סכום של 1,200,000 ₪. אבל יש להפחית עלויות מכירה, עלויות סילוק וכל מס שחל במקרה האישי. חשוב לא פחות: הסכום אינו זמין ביום פרסום הדירה למכירה, אלא לפי מועדי התשלום בחוזה שייחתם.
אל תשתמשו באותו כסף גם לכיסוי יתרת המשכנתא הישנה וגם כמקדמה מלאה על הדירה החדשה. הכינו ציר תאריכים ובו יתרה נזילה לאחר כל תקבול וכל תשלום. אם בנקודה מסוימת היתרה שלילית, יש פער מימון גם כאשר החשבון הכולל נראה מאוזן.
הגישור צריך מקור פירעון ותאריך
גישור הוא מימון זמני שנועד לכסות את הפער עד לקבלת הכסף מהמכירה. לפני החתימה מתאמים עם עורך הדין והבנק את התלות במכירה. בתקופת הביניים בודקים את ריבית הגישור ואת היכולת לשלם גם את החוב הקיים. כשכספי המכירה מגיעים, מפרידים בין סילוק החובות לבין היתרה המועברת לדירה החדשה ומקבלים אישורי סילוק.
שו״ת בנק ישראל, שאלה 2.6, אוסר על הבנק להעמיד ללווה הלוואה נוספת שנועדה לשמש הון עצמי לרכישת דירה. לצד זאת קיים חריג מוגדר להשלמת מימון של דירה חליפית באמצעות גישור בשעבוד הדירה הקיימת. בין התנאים: כלל ההלוואות על הדירה הקיימת אינו עולה על 50% משוויה, והגישור אינו עולה על הסכום הדרוש להשלמת הרכישה.
תקופת הגישור מוגבלת בהתאם לתקופה למכירת הדירה לפי הכללים החלים; יש גם הוראה ייעודית ברכישה מקבלן. אין להסיק מההקלה עד 70% בהלוואות שאינן לרכישת זכויות במקרקעין שאפשר להגדיל כך את הגישור הזה או לעקוף את תקרת המימון לרכישה.
לגרור את המשכנתא או לקחת חדשה?
גרירה היא החלפת הנכס המשועבד תוך בחינת המשך ההלוואה הקיימת. היא עשויה להיות רלוונטית כשהתנאים הישנים מתאימים לכם, אבל דורשת אישור ובדיקת הבטוחה החלופית. גם כשגוררים, ייתכן שנדרשת הלוואה נוספת במחיר אחר.
בקשו להשוות שתי אפשרויות: המשך ההלוואה הקיימת בתוספת המימון הדרוש, לעומת סילוקה ולקיחת משכנתא חדשה. השוו את כל התשלומים, העמלות ומועדי השחרור. למי שמשאיר את הדירה הקודמת ויש לו כמה הלוואות, מיפוי החובות והרזרבה יהיה שימושי יותר מהשוואת ריבית בודדת.
הכינו מחיר רכישה, יתרת משכנתא קיימת, מועד מכירה משוער והון שכבר זמין. כך אפשר לבדוק את הפער שנוצר בכל שלב.
לדבר עם יונתן על הרכישה הבאה
קונים דירה נוספת או מתכננים למכור את הקיימת? כתבו לי מה התכנית ואילו מועדי תשלום כבר ידועים, ונברר את צורכי המימון. על ליווי הרכישה עם יונתן.
מאת יונתן · מימון GO · על הליווי והגישה שלי
מקורות והנחות החישוב
- בנק ישראל — הוראה 329 (PDF)סעיף 2: תקרות מימון שונות לדירה חליפית ולדירה נוספת; סעיף 3: אסמכתאות לסיווג.
- בנק ישראל — שאלות ותשובות להוראה 329 (PDF)שאלה 2.6: התנאים להלוואת גישור בשעבוד הדירה הקיימת.
- רשות המסים — סימולטור מס רכישהמדרגות המס והסבר הסיווג לדירה יחידה, כולל תקופות המכירה לפי מועד הרכישה.
- בנק ישראל — הוראה 451 (PDF)סעיף 20: החלפת הנכס המשמש בטוחה בעת גרירת משכנתא.
בדיקת מקורות: 28.09.2026. הדוגמאות הן תרחישים לימודיים, לא תיקי לקוחות או הצעות אשראי. ריביות ועלויות להמחשה אינן נתוני שוק.
המידע כללי ואינו ייעוץ משכנתאות, מס או משפט. תנאי המימון והסיווג נקבעים לפי הנתונים האישיים, הדין ומדיניות המלווה. לפני התחייבות יש לקבל בדיקה ואישור מתאימים.